Vorsicht beim Kauf einer Wohnung aus der Insolvenz!

 

Keine Sorge, hier wird es nicht um die tausendste Zusammenstellung zu Wertermittlung, Untersuchungspunkten und Bedenken gegen den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung gehen. Das kann jeder nach Belieben und bis zur Grenze des Erträglichen im Netz recherchieren.

Ein Gesichtspunkt steht aber nur sehr selten da und ist doch von u.U. großer Wucht, was das Geld angeht!

Falle Hausgeldrückstände

 

Nur ganz kurz: „Hausgeld“ ist die Geldzahlung jedes einzelnen Miteigentümers zur Deckung der laufenden Kosten der Gesamtanlage. Festgelegt wird das Hausgeld durch Beschluß der Wohnungseigentümer. Monatlich sind Abschlagszahlungen (wie beim Strom z.B.) geschuldet, nach der rückwirkend beschlossenen Jahresrechnung dann die ggf. fällige Nachzahlung.

Ein Insolvenzverwalter kann (im Einverständnis mit der grundpfandrechtlich gesicherten Bank) den freihändigen Verkauf statt der Zwangsversteigerung betreiben. Sieht doch aus, als ob das ein Schnäppchen wäre, oder? „Aus dem Konkurs kauft man doch immer billig, was ist also das Problem?“

Hausgeld ist privilegiert!

 

Das weiß so direkt kaum ein Mensch, deshalb ganz deutlich: Hausgelder sind in vielen Situationen bevorzugt und können sogar den (grundpfandrechtlich gesicherten) Bankdarlehen vorgehen.

Bei einer Zwangsversteigerung z.B. sind die Rückstände der letzten zwei Jahre vor der Beschlagnahme durch Gerichtsbeschluß vorrangig aus dem Erlös zu bedienen. Natürlich gilt das erst recht für alle Ansprüche, die danach fällig werden.

Auch beim Verkauf (also durch Notarvertrag, nicht durch Zuschlagsbeschluß in der Versteigerung) bleiben Vorrechte erhalten. Das hat für den Käufer teilweise Auswirkungen von mehreren 1.000 €!

Wie kommt’s?

 

Der BGH schützt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die wirtschaftlichen Risiken aus der Insolvenz eines Miteigentümers. Er bestimmt, daß Hausgeldrückstände im oben beschriebenen Zeitraum auch bei freihändigem Verkauf durch den Insolvenzverwalter zu bedienen sind. Hat der Insolvenzverwalter kein dafür ausreichendes Geld (was allerhöchstwahrscheinlich ist), dann haftet der Käufer als neuer Eigentümer der Wohnung.

Wieso kann das so viel werden?

 

Gute Frage!

Normalerweise sollte doch die Gemeinschaft im eigenen Interesse schnell ihren schlampigen Zahlern nachsteigen und Vorkehrungen treffen. Aber das ist manchmal leichter gesagt als getan. Und dauern tut’s auch. Und teuer ist’s auch. Und kompliziert kann’s auch werden. Und dann hat der Verwalter nicht die rechte Lust, sich derart in einem einzelnen Problem zu vergraben – und schon ist das Kind in den Brunnen gefallen!

Beispiel: Schuldner hat in einem 8-Parteien-Haus eine Wohnung und 1/8 Miteigentum. Das laufende Hausgeld schaffte er irgendwie immer bei. Dann mußte die Fassade gestrichen und das Dach saniert werden. Rückstellungen gab’s nicht in auch nur annähernd ausreichender Höhe. Einmaliger Zusatzaufwand: fürs ganze Haus 100.000 €, Rücklagen waren nur 20.000 €, so daß auf jeden eine Sonderumlage von 10.000 € entfiel. Dumm, daß ausgerechnet da der Schuldner arbeitslos wurde. Weder laufendes Hausgeld (270 € monatlich als Abschlag) noch die Umlage kann er bezahlen.

Nach anderthalb Jahren wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Masse kann nicht gebildet werden, der Schuldner wohnt aber weiter in der Wohnung. Der Verwalter verkauft die Wohnung nach sechs Monaten. Der Kaufpreis geht an die Bank, von Hausgeldrückständen ist im Vertrag keine Rede.

Der Hausverwalter fordert vom Käufer 10.000 € Sonderumlage sowie laufendes Hausgeld für 24 Monate zu 270 €/Monat, also weitere 6.480 €.

Der Käufer muß zahlen! Die zeitlichen Grenzen (s.o.) sind eingehalten, die Zahlungen alle fällig.

 

Wie schütze ich mich?

 

Am einfachsten: Verbindliche Auskunft des Wohnungseigentumsverwalters zu Hausgeldrückständen einholen. Ist die irgendwie besorgniserregend: Finger weg. (Meist ist dann auch noch anderes im Argen und die Wohnung wäre sowieso nie ein Geschäft geworden.) Im Kaufvertrag immer eine Klausel zur Freistellung von allen Haftungen vereinbaren, die ggf. die grundpfandrechtlich gesicherte Bank mit Bürgschaft oder auf andere Art zu unterlegen hat. Geht das alles nicht: Kaufpreis reduzieren – entweder der Insolvenzverwalter kann darauf eingehen oder eben nicht – und dann soll er die Burg behalten!

Kostet nichts und schützt vor erheblichem Risiko und böser Überraschung.

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